ЖСК "Высокий"

 

Главная | Устав | Законы | Полезное про ЖКХ | Информация о нашем ЖСК | Хронология

Хронология событий

В ноябре 2014 правление ЖСК "Высокий" самовольно включило в платежные документы жителей дома новую строку --"капремонт". Правление требовало заплатить по ней даже задним числом - с лета 2014.

Однако вскоре выяснилось, что с жителей Москвы такие взносы взиматься будут лишь с июля 2015.

Также выяснилось, что перед подобными изменениями в платежных документах должно было быть созвано общее собрание. Этого сделано не было, хотя этого требовали законы и действовавший на тот момент Устав кооператива.

Наконец, непонятно оказалось и вообще происхождение в доме и самого "правления", так как оно, согласно законодательству и Уставу кооператива, также должно было избираться общим собранием - каждые два года, а такого общего собрания в доме не было уже около 20 лет. Получается, что жители дома, пребывая либо в печальном заблуждении, либо просто "не желая связываться", годами позволяли "правлению" "переизбирать" само себя.

Согласно закону и Уставу (см. тж. информацию о нашем ЖСК и полезную информацию здесь) высший орган управления ЖСК -- общее собрание членов кооператива. Судьбу многоквартирного дома также, согласно законодательству, решает общее собрание собственников квартир. Принимать смету расходов и в конце года отчет о расходах должны были сами собственники, члены кооператива, на общем собрании. Члены кооператива также должны были каждые два года переизбирать членов правления. Поскольку всего этого не происходило в течение примерно 20 лет- неизбежен вопрос, как возникли в нашем доме новые "члены правления" и какие полномочия у них и у председателя Анны Исааковны Рыклиной, избранной десятилетия назад?..

Пусковым механизмом для того разбирательства, в процессе которого был создан этот сайт, стала беседа с ближайшими соседями и встреча с какой-то бабушкой в подъезде, которая пожаловалась, что она ходила в "правление" и пыталась хотя бы попросить льготы (ей трудно заплатить было сразу требуемую сумму), а ей сказали "никаких вам льгот". (Для сравнения: строка "капремонт", которая появится в платежных документах всех москвичей позже, будет подразумевать льготы).

Были опрошены жители дома, и среди них вдруг обнаружились (и даже ближе, чем можно было подумать) некоторые соседи, назвавшиеся членами правления. Не сумев объяснить, кто их избрал и когда, они поразили нас своей чистосердечной наглостью: пренебрежительно отозвались о жителях дома в целом (цитаты: "люди специфические", "такой контингент"!) и доходчиво объяснили, что созывать собрание или отчитываться о расходах они не собираются: "правление" никому ничего не должно.

Именно такого мнения придерживались соседка Елена Николаевна (как выяснилось, она из "правления") и Ирина, назвавшаяся "старшей по подъезду" (кстати, позже выяснилось, что и "старшую по подъезду" тоже, оказывается, должен был избирать... "контингент"!!). Но назвавшаяся членом правления Тамара Евгеньевна пошла дальше всех. Она даже и сама согласилась, что "правление" нарушает закон, но сообщила, что к тому его принуждает необходимость, а именно -- потребность самих жителей дома заплатить побольше!! На слова о том, что все будет рассказано жителям дома, с готовностью ответила, что те всё равно не поверят (и была частично права - не будем вдаваться в тонкости психологии). А мысль о том, что тогда ничего не остается, как жаловаться в жилинспекцию, всячески одобрила.

Поскольку обратиться в жилинспекцию порекомендовали также опрошенные юристы и специалист фонда содействия реформированию ЖКХ, с которыми мы поговорили по горячей линии, так и было сделано. Через неделю после подачи заявления в Мосжилинспекцию, по самому удивительному и неожиданному совпадению, строка "капремонт" исчезла из платежки, а заплатившим по ней людям сделали перерасчет, вернули деньги. Видимо, тогда члены "правления" впервые подумали то, что несколькими месяцами позже они будут писать на стенах, а именно - что в доме завелись "...даки". (Но это, конечно, уже лирика)

...В заявлении мы, впрочем, просили не только принудить "правление" исключить из платежных документов самовольно введенную туда строку, но и вообще проверить деятельность кооператива.

Официальная переписка с инстанциями -- дело не быстрое. Ответ организации должны (по закону) давать в течение месяца, причем первый ответ может заключаться в том, что затребованы дополнительные сведения и что пока они не получены, а потому надо еще подождать.

Так и произошло с официальным ответом на наше заявление.

Жилинспекция несколько месяцев запрашивала документы, необходимые для проведения проверки (то есть, главное , - протоколы общих собраний). По неопытности мы не дергали жилинспекцию, терпеливо ждали и занимались самообразованием. Детали наших побочных запросов - см. ниже. Еще ниже - анекдотические результаты проверки, ее обжалование и неожиданный результат.

Поиски информации: побочные линии

Дальше в лес - больше дров. Стало ясно, что есть и другие строки в платежке, суммы по которым "правление" устанавливать не имело права, даже если бы оно было законно избрано.
По Уставу размер взносов на уставные нужды и на эксплуатацию дома должны утверждать на общем собрании сами члены кооператива (причем проголосовать "за" должны не менее чем 3/4 всех членов кооператива, в противном случае голосование недействительно). Однако такого общего собрания никто не проводил. Никто из множества опрошенных соседей на нем не был и никаких объявлений или документов не видел, "члены правления" не отрицали, что общего собрания не было.
Они ведь "ничего никому не должны"!

Но это устно. А закон утверждал обратное. И мы тогда, ссылаясь на закон, стали высылать в ЖСК заказные письма с уведомлением. С вопросами: кто в правлении, когда избраны, и вообще, за что мы платим? Высылали мы письма долго, в процессе улучшая их форму, пополняя свои знания в области юриспруденции.

Начав разбираться, мы построили этот сайт*.

"Возникает много вопросов, -- писали тогда мы. -- Очевидно, действия любого правления надо контролировать, во избежание новых незаконных действий. В то же время, кто будет исполнять эти функции, если он законно избран и будет придерживаться законов в своей работе - нам всё равно. Здесь будет публиковаться информация об управлении нашим домом, которую нам удастся собрать".

Итак, поиски информации:

1) Была запрошена информация у"председателя правления" ЖСК.

Нами было предпринято несколько попыток получить письменные ответы от "председателя правления", из которых третья и все последующие представляли, скорее, исследовательский интерес.

Первое заказное письмо в правление ЖСК "Высокий" с запросом о раскрытии информации было отправлено по почте в январе 2015. В нем мы просили предоставить протоколы общих собраний, на случай, если они проходили в такой глубокой конспирации, что их никто не заметил, и объяснить все непонятные нам моменты, включая ситуацию с "долгом". Почте России вручить наше письмо председателю ЖСК А.И. Рыклиной не удалось - через месяц ожидания оно вернулось обратно. Принимать письмо лично под роспись председатель долго не хотела, еле-еле удалось все-таки получить ее подпись на копии письма 25 февраля 2015.

Ответа так и не последовало, как и на другие наши письма. Так и осталось неизвестным, кто числился в правлении и в ревизионной комиссии, когда каждый был избран общим собранием, и проч.

Подробнее - на странице информация. Мы исходим из того, что гнев "председателя" и ее нежелание отвечать на вопросы - тот случай, когда отрицательный результат сам по себе красноречив.

2) Поиски информации (продолжение). Поскольку уже много лет платежные документы в доме выписывал не только ЖСК, но и управляющая компания (местный ДЕЗ), а по закону управляющая компания обязана была предоставлять отчеты, мы решили их запросить.

Мы зашли в местный ДЕЗ. Там мы получили некие распечатки, и неожиданно выяснилось, что вообще-то ЖСК домом не управляет, у дома есть управляющая компания и ЖСК задолжал ей около 2,5 миллионов рублей. По документам, предоставленным упр. компанией, выходит, что долг копился два года.

Совсем странно было узнать, как была выбрана эта управляющая компания. В исковом заявлении, копию которого нам предоставили в ДЕЗе, было написано, что договор с управляющей компанией был заключен в 2007 году по решению общего собрания.

Однако, см. выше, такого общего собрания не было (по крайней мере никто из множества опрошенных соседей на нем не был и никаких объявлений не видел, "правление" не отрицало, что его не было).

А договор, заключенный кем-то от имени жителей, не был выгоден. Судя по отчетам ДЕЗа, за такие услуги по договору, как "содержание подъездов и лестничных клеток" тратилось более 235 тысяч рублей в год (данные за 2013 г.), плюс за "уборку лестничных клеток и иных помещений" еще около 190 тысяч рублей в год см. сканированный документ). По закону в эту сумму входит ежедневная влажная уборка подъезда. Но на деле ею занимается нанятая на дополнительные деньги консьерж, то есть мы платим за одну и ту же работу дважды. Почему бы не потребовать с управляющей компании то, за что уже заплачено, и только в случае, если этого окажется недостаточно, организовать дополнительную уборку? Наконец, строки "домофон" и "антенна" также, судя по всему, внесены в платежку произвольно. Между тем за одно "техническое обслуживание" домофона наш дом платит более 90 тысяч рублей в год**. Это много для навязанной услуги, которая даже не является ремонтом. Да, за время существования домофона несколько раз кто-то из нас поменял цифры кода. Но стоит ли это более 90 тысяч в год?
И самое главное - эта услуга никак не может быть навязана за отдельную плату. Тут нужно решение общего собрания. В случае признания общим собранием домофона общим имуществом плата за домофон будет входить в состав платы за "содержание и ремонт".

/ ...Однако потом стало известно, что и с самой этой управляющей компанией тоже связаны довольно странные истории, исключающие особое к ней доверие (подробнее в главе "информация"). Судебное разбирательство ЖСК с ДЕЗом, а ныне "Жилищником", судя по всему, так и не состоялось/ .

Мы далее пробовали разбираться с самопальными строками в платежных документах ("домофон" и т.п.), были испробованы различные способы (включая Роспотребнадзор), но здесь мы особо не старались: в конечном счете всё все равно упиралось в главную линию наших поисков, в "проверку" Жилинспекции ВАО. А там... повисла интрига.

Из этих нескольких месяцев и нескольких попыток мы, впрочем, извлекли для себя нечто полезное: грамотнее стали составлять запросы, поняли, что надо быть настойчивее (когда наша "председатель", "не желавшая" отвечать нам, не пожелала отвечать и жилинспекции, жилинспекция, теперь уже помня о нашем существовании, оштрафовала "председателя", что вообще-то могла сделать намного раньше и без нас).

Потоп все смыл?

...Итак, спустя несколько месяцев после того, как были затребованы документы, выяснилось: необходимые для проверки документы якобы уничтожил потоп.

Это было и грустно, и смешно: как раз незадолго до того мы узнали в Школе активного горожанина, что часто недобросовестные председатели заявляют, что документы залило водой или что их поели мыши. Мы даже делали ставки: на мышей и на потоп. Победила вода.

Это выглядело так, словно инспекторы отпустили Анну Исааковну со словами "иди и впредь не греши". ЖСК, написали нам, занялся "восстановлением документов".

Узнав в той же Школе о том, что мы имеем право знакомиться с ходом рассмотрения заявления, мы пришли в жилинспекцию ВАО и добились (с большим трудом!) того, что нам показали некие бумаги - опять же по закону мы (оказывается) имели такое право, но воспользоваться им оказалось непросто. Сотрудники конторы были напряжены, невразумительны, потребовалось записаться на аудиенцию к начальнику инспекции и целый час беседовать с ним о тонких материях, прежде чем он нам что-то показал. Как выглядело то, что он показал? О! Это отдельная анекдотическая история.

Было ясно, отчего "член правления" так легко одобрила нашу идею писать в жилинспекцию.

Однако закон давал возможность обжаловать ответ ведомства. Стало ясно, что это придется, к сожалению, делать, иначе наше вмешательство приведет к противоположным результатам: самопальное "правление" осознает теперь уже полную свою безнаказанность.

Существовало два варианта (помимо суда): обжаловать ответ в вышестоящей жилинспекции и/или в правоохранительных органах (особенно последнее нам очень долго не хотелось делать). Поняв, что все равно ничего плохого ЖСК не сделается, хотя бы в силу колоссальной инерции системы, мы (преодолевая колоссальное внутреннее сопротивление) сделали и то, и другое.

Опять-таки отдельная история - то, как мы добивались того, чтобы прокуратура занялась изучением нашего вопроса, а не довольствовалась отписками. Много пришлось долбить в одну точку, читать различные законы, советоваться с знатоками; в конце концов, нашей историей занялись. (Понятно, что правоохранители перегружены работой, остается им посочувствовать! Но что делать).

Результ: те события 2014 года и им предшествовавшие остались покрытыми дымкой неизвестности. К моменту, когда мы (жалеющие наше "правление" - "онижесоседи"!) решились написать в прокуратуру и добиться рассмотрения заявления по существу, "правление" уже смогло "восстановить документы", а точнее -- провести под сурдинку какое-никакое "голосование", чтобы можно было худо-бедно что-то показать, а не ссылаться на потоп или мышей.

Однако мы наконец-то получили ответы на некоторые вопросы, которые "не желала" нам давать председатель. Уму непостижимо: чтобы получить хоть какую-то информацию, надо было инициировать рассмотрение ситуации в прокуратуре, а потом еще и запросить доступ к документам, касающимся этого рассмотрения! Много времени, много терпения и крайне неприятное чувство, что пишешь в прокуратуру на "онижесоседей"- вот почему подобные "правления" (а мы потом узнали, что ситуация типичная) чувствуют себя достаточно спокойно: знают, что никто "не будет связываться".

Был и второй путь - обжалование в вышестоящей Мосжилинспекции. Он также не дал прямых результатов, но неожиданно сработал иначе. Инспекторов не смутил потоп 2013 года, смывший документы 2014 (на что мы по неопытности и по склонности к лирике особо упирали). Зато инспекторы обратили внимание на другое: что в доме сосуществуют сразу две управляющие компании, и принудили Управу провести в доме общее собрание, чтобы люди смогли выбрать одну. И до чего же жилинспекция умеет быть убедительной, когда хочет: Управе пришлось подчиниться!

Видимо, вот это и повлекло какие-то тектонические сдвиги во всей структуре.

В доме вдруг обнаружился вежливый человек, владеющий нормальной речью и при этом связанный как-то с "правлением", который позвонил нам по телефону и, ссылаясь на то, какие стоят сложные времена, призвал всем объединиться и дать решительный отпор тем, кто желает прибрать к рукам наш дом (цитата не буквальная). Конкретно - не ходить на то собрание, что проводит Управа. Или, по крайней мере, не голосовать там.

Вежливый человек обещал, что скоро ЖСК сам проведет в доме общее собрание.

И действительно, вскоре в каком-то виде (пусть и с погрешностями, на которые нам потом указали эксперты, с которыми мы посоветовались) некое заочное голосование было проведено.

К этому моменту приятные личные события - пополнение в семействе - резко сократили наше свободное время и заставили нас полностью переключиться на совершенно другие темы.

Опустим здесь новые побочные линии, которые начались в близкий промежуток времени. Двор был огорожен шлагбаумом, при этом было создано почему-то отдельное товарищество, которое отвечает за распределение заветных машиномест, и пр. Ходили слухи о больших суммах, которые "правление" хотело за места за шлагбаумом; мы этим не занимались и об этом доподлинно ничего не знаем. Много раз поймав на лжи тех самопальных "членов правления", которые легитимизировали себя позже, "восстановив документы", зная прекрасно о том, что кое-кто пользовался интригами и наговорами, (уж не говоря о крике души на листочках у нашей квартиры), ничего от них сверх этого мы не ждали и теперь тоже не ждем.

Итак, каковы итоги 2015 года?

На финише ситуация отличалась от старта. Конечно, большей частью изменения лишь внешние. Правление -- теперь, наверное, их надо писать без кавычек - теперь предлагает жителям время от времени за что-то голосовать, пусть и заочно. Особенно наглых текстов (вроде того, что мы слышали в 2014) оно пока вроде не выдает. Когда плата за капремонт официально появилась в платежных документах, - летом 2015, как и везде, - пенсионерам (а значит, и той бабушке из подъезда, общение с которой для меня стало последней каплей. - А.Б.) оформили льготы.

В общих чертах это то, чего мы добивались? Да.

Конечно, повторимся - изменения почти наверняка лишь внешние.

Существуют другие дома и другие люди, где-то "контингент" не позволяет водить себя за нос, где-то, кстати, и деньги за "содержание и ремонт " домов действительно идут на качественный ремонт (с впечатляющими результатами). Но на это нужна воля "контингента". И большая работа тех, у кого есть на это время.

...Как бы то ни было, мы получили опыт, наше любопытство удовлетворено. Что будет дальше - пусть покажет время.

--

А.(нна) Б.(лагая)

февраль 2019

P.S.

Не успел год 2019 смениться годом 2020, как все вернулось, как было, хотя и на новом уровне. Смотрите - Правление сообщает, что будет выбирать само себя, а также решать крупные финансовые вопросы.

- -

Более подробное и структурированное изложение событий - здесь

==

Прим.

* Структура сайта на 2015 год:

текст Устава, который должны были выполнять правление и члены кооператива. Узнать, кто на основании Устава имеет законное право утверждать суммы платежей и взносов и кто нет, кто имеет право называть себя членом правления и кто нет.

В разделе Законы собраны ссылки на действующие редакции законов, защищающих права граждан, в том числе собственников квартир, членов ЖСК.

В разделе "Полезное про ЖКХ" - материалы по теме ЖКХ: брошюры от Мосжилинспекции, Школы активного горожанина, полезные телефоны горячих линий, публикации.

В разделе Новости - хроника того, как инициативная группа разбирается в делах дома.

** Домофон: к аждый мог бы перепроверить эту цифру, умножив ежемесячную сумму (64 р.) на количество квартир (120) и месяцев (12). У нас получилось 92 тыс. 160 р. То же самое относится к другим цифрам. Документы - Устав, законы, отчеты - специально были выложены на этом сайте во избежание голословных обвинений.

 

zhsk-vysokij @ yandex.ru

(при написании письма уберите пробелы перед знаком @
и после него)

.